容積率

容積率に関する基本的なものを記してあります。
容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。要する敷地に対してどのくらいの延べ面積の建物が建築可能かという比率です。
最初に、延べ面積（建築物の各階の床面積の合計）は次のようになっています。

• 住宅建築の用途の地下室は、住宅建築の用途の地上部分との合計面積の1/3相当までは延べ面積 に算入されません。
• マンション等共同住宅の共用部分の床面積については、延べ面積に算入しません。
  （エレベーターそのものは延べ面積に算入します）
• 延べ面積は、同じ敷地内に２以上の住宅等建築物があるときは、延べ面積の合計で計算します。
• 庭（小さな庭）をカーポートに転用しようとする場合は屋根があり、柱があるものは建築物と扱われます。また、建築面積に算入されます。カーポートの床面積は、敷地内のすべての建築物の各階の床面積合計の 1/5までは延べ面積に算入されません。
• 地階においては、床が地盤面下にある階で床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの1/3以上は延べ床面積に算入されません。（上図「地階の容積率緩和の図」参照）

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都市計画において定めている容積率の最高限度

• （都市計画…１つの都道府県の場合は都道府県と市町村、２つの都道府県の場合は 国土交通大臣と市町村が定めます。また、市町村が定める計画もあります）
• （下記％は原則です。例外もございますので各関係市町村にお問い合わせください）

用途地域	容積率	用途地域	容積率
第１種低層住宅専用地域	50%/60%/80%/100%/150%/200%のうち都市計画で定める	第２種低層住宅専用地域	50%/60%/80%/100%/150%/200%のうち都市計画で定める
第１種中高層住宅専用地域	100%/150%/200%/300%/400%/500%のうち都市計画で定める	第２種中高層住宅専用地域	100%/150%/200%/300%/400%/500%のうち都市計画で定める
第１種住居地域	100%/150%/200%/300%/400%/500%のうち都市計画で定める	第２種住居地域	100%/150%/200%/300%/400%/500%のうち都市計画で定める
準住居地域	100%/150%/200%/300%/400%/500%のうち都市計画で定める	近隣商業地域	100%/150%/200%/300%/400%/500%のうち都市計画で定める
商業地域	200%から1300%のうち都市計画で定める	工業地域	100%/150%/200%/300%/400%のうち都市計画で定める
工業専用地域	100%/150%/200%/300%/400%/500%のうち都市計画で定める	用途地域の指定なし（特定行政庁）	特定行政庁が定める

容積率は前面道路（土地〔敷地〕に接した道路）の幅員（道路幅）との関係で制限を受けるため、前面道路の幅員が狭い土地〔敷地〕には、容積率の数値（上記Aの表-容積率のパーセンテージ）いっぱいまで建物の建築が不可能な場合があります。

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前面道路（土地〔敷地〕に接した道路）の幅員（道路幅）による制限

• （下記％は原則です。例外もございますので各関係市町村にお問い合わせください）

前面道路の幅員が12m以下の場合は下の表の数値（％）を道路の幅員と掛けて計算します…(1)。
最終的に下の表を基に計算した数値(1)と上記「都市計画において定めている容積率の最高限度」の表容積率（%）で厳しい数値が実際の容積率となります。
【例えば、4mの道路で第1種低層住宅専用地域の場合=4(m)X40%(第1種低層住宅専用地域のパーセンテージ)=160%と計算します】

用途地域	容積率	用途地域	容積率
第１種低層住宅専用地域	40%	第２種低層住宅専用地域	40%
第１種中高層住宅専用地域	40%	第２種中高層住宅専用地域	40%
第１種住居地域	40%	第２種住居地域	40%
準住居地域	40%	近隣商業地域	60%
商業地域	60%	工業地域	60%
工業専用地域	60%	用途地域の指定なし（特定行政庁）	-

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考察

「都市計画において定めている容積率の最高限度」の都市計画での第2種低層住宅専用地域の場合100%の容積率が指定されていて、前面道路が5mの土地（敷地）の場合は次のようになります。「前面道路（土地〔敷地〕に接した道路）の幅員（道路幅）による制限」の表から第2種低層住宅専用地域の容積率は40%ですので、前面道路5mに掛けた数値(5X40%=200%)とのなります。
「都市計画において定めている容積率の最高限度」と「前面道路（土地〔敷地〕に接した道路）の幅員（道路幅）による制限」で厳しい方の容積率を採用するのでこの土地（敷地）は100%の容積率が採用されます。